最近房地产很热，这波房地产题材的炒作里，REITs的逻辑是相对独立于这个系统之外的，所以与其把REITs归为房地产的细分领域，个人觉得还不如归类到基建类。因为目前没有任何REITs是和住宅型地产投资有关系的，甚至很长的一段时间里也不会有。
而这波REITs的炒作也是因为今年首单公募REITs—华夏中国交建REIT4月8日开卖的消息刺激发酵出来的，众所周知，这是个基建类的REITs，募集的资金拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施，和房地产没有半毛钱关系。
但由于目前市场能和REITs发生关系的上市公司普遍都是房地产公司，加之目前房地产是主线题材，REITs看上去才成为了一个房地产题材的炒作热点。
昨天的一文了解REITs，及投资机会，梳理了REITs在我国的发展进程，以及预期的规模。
今天重点分析几个有辨识度特色的品种。
一，最正宗：光大嘉宝
1，概念正宗：光大嘉宝的优点在于辨识度高，唯一Reits主业的上市公司。
2，旗下的光大安石是最具规模的产业投资基金管理人和不动产投资和资产管理平台。是以房地产投资信托基金为主营业务的上市公司。
光大安石（中国房地产基金top10榜首，也就是TOP1）
3，众所周知，央企在实力和辨识度上肯定是优于国企的，通过筛选，光大嘉宝还在底部。
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二，保障性租赁住房REITS龙头：数源科技
1，为什么REITs在国内和住宅性房地产项目未能链接在一起呢？
基于REITs的作用和价值，REITs主要应用于商业类地产和基建类项目，目前国内上市的11只公募REITs试点产品全部以基础设施为投资标的，其中生态环保类2只、高速公路类3只、园区基础设施类4只、仓储物流类2只，甚至还没有酒店、商场、写字楼类的资产，更不用说住宅了。
主要原因是：基于国内‘’房住不炒‘’的原则，和REITs追求的收益是有冲突的，REITs会加剧住宅型房地产项目的金融属性，这和去金融化的政策导向背道而驰；其次，住宅地产只有租赁性住房才能通过租金获得经常性收入，普通住宅是无法保证经常性收入的。
这也解释了“深房理”的模式为什么不是REITs，而是一种没有持续性的把市场引入歧途的纯投机行为，更不用说其中非法集资、贷款诈骗、违规借贷等法律风险了。
我们目前能看到的国内REITs试点的住宅型房地产的方向里，没有普通的住宅项目，唯一可以探索的方向是保障性租赁住房项目。
2，周末出了个重磅消息：杭州部分地区可半价买房，产权和政府共有，一度冲上热搜
3，各地政策持续放松，保障性租赁住房REITs试点推进：
未来数年可以预见，保障性租赁住房会大规模铺开的。
第一，保障性租赁住房汇聚的一二线城市群，必然要从三五线城市抽血，造成城市层面的两极分化。
第二，一二线城市群的保障性租赁住房增加，必然会造中低端房产承压，驱动富裕群体汇聚到城市核心区，造成城市内部核心区和非核心区的房价的两极分化。到时候，一线城市核心地段的老破小会被租赁住房，廉租房把价格打成鸡肋。
4，数源科技就是杭州人民政府控股的，16年就垄断杭州市所有公租房项目。真正的亲儿子，有机会成为巨无霸。
三，最低价：华远地产（600743）总市值：46.22亿
1，低价低位，两元地产股：周五涨停价2.90元，破净资产（净资产3.54元）
2，北京老牌地产国企，探索REITs之路的先行者。
实控人：北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会(持有股份比例：46.40%）
地产行业，主营业务为房地产开发与销售、租赁。
3，有资产注入重组预期：一直是重组预期的热门标的，股东里面的嘉兴嘉竞和嘉兴嘉逸其实是大名鼎鼎的建广资本和建投资本，最近参与重组紫光的就有他们两个，市场有猜想是肥水不流外人田，或可能注入部分紫光资产或者安谱隆。
四，最小盘：渤海股份：天津自来水供应商+污水处理
1，REITs里最小盘，流通市值为24.14亿。
2，渤海股份是天津滨海新区引滦原水的唯一供应商和部分区域的自来水供应商，主营业务为原水和自来水开发供应、管道输水运输、供水设施管理、维护和保养、水务基础设施投资建设及运营管理。2017-2019年净利润为1.13亿、7241万和3695万，2020年中报净利润1348.9万元，同比去年增长-19.88%。
3、天津郊区水务龙头，产业链完整，背靠国企，资金区位优势显著
公司拥有从原水取水到自来水生产输送再到污水处理的完整供排水业务闭环。收购嘉诚环保后，公司加快了在京津冀供排水市场的布局，2018 年新收购的子公司区域覆盖天津各区县、河北唐山、石家庄等地区，与母公司形成协同互补效应，为进一步打开河北水处理市场提供了良好契机。此外，公司国有资本控股比例超 43%，可提供雄厚的资金支持，并有利于公司水务工程的中标落地。近两年公司河北地区业务量激增，工程和污水项目发展快速，为业绩增长提供支撑；经营上总体稳健，资产负债率在 50%左右。
五，一字先锋：南京公用
南京公用控股是南京市公共交通、水务（包括自来水生产和供应、污水收集和处理、水环境综合整治等）、燃气等市政公用事业的运营主体。
南京公用控股公共交通业务主要由其全资子公司南京市公共交通总公司和控股上市公司南京中北（集团）股份有限公司经营。全资子公司南京市自来水总公司经营水务业务，涵盖城市供水、污水处理和水环境综合治理等三大业务领域。下属的南京港华燃气有限公司经营燃气业务。
通过将污水收费权证券化，并由原始权益人提供差额支付承诺，南京公用实际上相当于发行了类似于美国的收入债券。
污水处理设施事关国计民生，且运营支出较小在区域内又有特许经营所赋予的垄断地位，使得污水处理费未来的现金流非常稳定，非常适合资产证券化运作。
目前国内的地方政府融资平台，普遍都存在资产负债率较高，像南京公用高达74.7%且公司整体经营性现金流较差或为负的现像。这使得融资平台有时很难满足商业银行的一些硬性的授信条件。
通过资产证券化，如果资产能够实现出表的话，可以大大改善企业的财务报表，增强企业通过其他方式融资的能力。而出表对于像污水处理设施这类现金流稳定的资产而言，不存在技术和信用环境等方面的障碍。
对于污水收费权而言，其法律地位有国家和各级政府的专门的法律法规详细规定，权属清晰且容易辨别。相对于目前实践中出现的电力收费权、门票等资产而言，在破产隔离的结构化处理方面更容易进行。
END
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