房地产概念股

序言：从2022年百强房企的销售情况来看整体市场的背离的趋势日益加大，具体大家看下克尔瑞的数据统计表，从核心的地域销售、负债、土储、销售、融资成本、其他资本开支等情况都可以看到背离趋势的不断扩大，那么2023年房地产市场是否会出现国进民退、大进小退的寡头式狂欢？下面我们从实际的数据和市场进行分析。

2022年百强房企销售情况

1、总量延续低迷态势。2022年1-12月百强房企全口径销售72942亿元，同比-42%；12月单月环比+22%，同比-31%。

2、梯队门槛有所下降。TOP10门槛从2021年的2900亿元降至1703亿元，TOP30门槛从2021年的1295亿元降至626亿元；超3000亿元房企4家（2021年8家），千亿房企20家（2021年43家）。

3、头部央国企和改善型房企销售表现亮眼。TOP30房企中，越秀地产全年累计同比为正（+6.6%），华润置地（-4.6%）、建发房产（-0.5%）、滨江集团（-9.0%）、华发股份（-1.4%）销售同比降幅也在10%以内。

包括以下15家房企的从2019年1月至今的全口径/权益销售额及排名（按照“同比2021”降序排列）数据如下：

万科A ,保利发展 , 碧桂园，融创中国，中国海外发展，招商蛇口，新城控股，绿地控股，中国恒大，金地集团，中国金茂，金科集团，世茂集团，龙湖集团，华润置地

1~12月累计值：

累计业绩来看，百强房企1-12月销售操盘金额的同比降幅仍保持在-41.6%的较高水平。（1-11月为-42.6%），比前值降幅略有收窄，但仍保持在高位。

其中华润置地同比下降-5.71%，相对而言是下降幅度最小的；且招商蛇口、保利发展和中海地产等国企本月表现相对都不错，同比降幅相对较小，排在前列；

龙湖同比下降-29.93%，和1~11月时的同比下降-26.83%稍有扩大；

万科同比下降-32.26%，和1~11月时的同比下降-34.37%稍有收窄；

碧桂园同比下降-38.81%，和1~11月时的同比下降-39.47%相比稍有收窄；

12月单月：

2022年12月，TOP100房企实现销售操盘金额6775.1亿元，环比增长22.2%，增幅低于往年同期；同比降低30.8%（10月-28.4%，11月-25.5%），降幅较10、11月提升。

• 其中，同比涨幅为正的企业有2个，分别是保利发展41.91%和华润置地9.49%；
• 万科同比下降-6.01%，相比11月时的-45.33%跌幅大幅收窄；
• 碧桂园同比下降-22.79%，相比11月时的-28.17%跌幅有所缩小；
• 龙湖同比下降-49.48%，相比11月时的-22.27%跌幅大幅扩大；

房地产市场能不能稳得住？

中国现在利率处于一个非常低的水平，从过往的房地产周期来说，低利率很容易推动房地产销售的回升。但是今年以来这个相关性并不成立，可以把它归结于疫情因素造成的，如果明年疫情因素消除，是否意味着货币政策宽松的累积效应会开始推动房地产销售显著回升呢？这里我想就中国的房地产市场结构做一个稍微深入一点的分析，因为中国各个省份的常住人口增长存在比较大的差别，所以也就很难简单用统一的方法去估计房地产销售未来的变化趋势。

我们把中国的省份分为两大类，居民收入较高、有持续人口流入的省份称为高收入组，划分的标准是人均GDP在8万以上且10-20年常住人口年增幅在5%以上 (即增幅高于全国),其余都划为中低收入组。所有这些省份在住宅销售面积达到最高点的时候，和它们的常住人口呈现高度的线性关系。也就是说，一个省份的销售面积能否保持在某一水平，与常住人口能否持续流入是密切相关的。

高收入省份的地产销售大概占了全国的40%，这些省份的销售周期对货币政策是十分敏感的，也就是说，当房贷利率下降之后，确实会看到这些省份的地产销售出现改善。高收入组中人均GDP最高的是北京和上海两个直辖市，住宅销售面积在2010年就见顶了，对应的是常住人口增速开始回落的拐点。而当这两个城市的常住人口增速跌至0.5%以下，住宅销售面积二次见顶，然后再下一个台阶。其它高收入省份由于城镇化进程慢于这两个城市，所以常住人口增速在过去一段时间仍较高，但是在这次疫情后，常住人口增速也跌至0.5%以下。

由于中国总人口已经几乎没有增长，所以即使在人口持续流入的地区，常住人口的增速也会进一步放缓到更低的水平。既然其它高收入省份的人口流入特征在重复6年前的北上，那么用北上在销售见顶后的下行节奏来预测其它高收入省份未来的销售变化具有一定的参考性。可以看到，地产销售达峰后，会经历下跌、反弹、再下跌、再反弹这样一个反复的过程，反弹节奏和货币政策的宽松有很大的关系，但是每一轮反弹一般只能修复跌幅的一半水平。

中低收入省份的住宅销售占全国的60%，也就是说，这些省份的销售变化其实对全国的数据影响更大。它们的销售周期和高收入省份最大的差异在于，与利率的相关性并不强，即使维持一个低利率的环境，也不代表这些地方的住宅销售就能够有显著的恢复。中低收入组最有代表性的就是东北三省，因为早在2011年东三省的常住人口就已经出现负增长了，而东三省的住宅销售在2013年见顶。其它中低收入省份到2021年才出现常住人口的负增长，同样可以参照东三省销售达峰后的下行特征来估计未来几年中低收入组的销售水平。由于缺乏人口流入，东三省在销售见顶后的下滑是持续性的，几乎没有像样的反弹，呈现下跌、走平、再下跌的特征，与货币政策是否宽松也没有太大的关系。

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克尔瑞的预测

成交环比或将大幅回落，同比持稳或小幅微跌。一方面，按照历史规律，每年1月基本都是成交淡季，今年恰逢传统春节佳节，购房者归乡情切，成交热度或将进一步转淡。另一方面，拿地收缩，新年伊始房企供货积极性亦不会太高，也会限制整体成交放量。此外，政策利好基本进入尾声期，对于成交的提振作用也呈现边际递减。

值得关注的是，不同城市“强者恒强、弱者积弱”的分化格局还将延续：核心一二线城市诸如上海、杭州、成都等市场复归平稳理性，尚能“保温”。部分人口大市诸如阜阳、周口、驻马店等或将迎来一轮返乡置业行情，但是预期对于本地楼市成交的带动将远远低于历史同期。而对于广大内陆缺乏人口优势、经济基础的三四线城市，需求透支严重，还将面临较长时间的低位盘整期。

业绩：行业步入无增长时代，房企业绩预期将更为谨慎

整体来看，行业规模增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率不佳。结合今年规模房企实际的目标完成情况来看，2023年企业整体业绩预期势必将更为谨慎，不排除有更多房企不再公布年度目标。预计未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。

目前，企业运营改善的核心还是在于销售端。受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。具体从企业发展战略角度而言，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

融资：国企及优质民企受益，2023年前三季度偿债潮需警惕

近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。11月，央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。12月，中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。

稳信用下随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企将显著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，到期债券总规模将达到5573亿元，其中逾7成属于民营房企。由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。且相对于央国企而言，民营房企需更注意谨慎应对。

投资：央国平支撑但动能衰减，企业拿地应以换仓提质为先

2022年，投资低迷的情绪维持了一整年。22城集中供地虽在延续，但自2021年首轮之后，热度一路走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态。对于大部分房企而言，三道红线带来的压力尚未缓解，又受到疫情等不可抗外界因素的影响，在市场持续低迷下，依然面临较高的现金流压力和经营难度，因此整体的投资积极性降至谷底。全年百强房企拿地销售比仅有0.18，创2017年以来的最低水平，有超过四成百强房企今年投资几乎暂停。

整体而言，年末已有利好房企发债、融资等政策出台，但目前来看对于房企投资并未产生立竿见影的效果。预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将保持非常谨慎的态度。而对于头部央企、以及小部分优质民企来说，此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。

总体来看：明年中国高收入省份的地产销售会有一个弱反弹，但是中低收入省份的地产销售很可能会继续下滑，合计来看全国地产销售相对于今年仍会小幅下降6%，全面的市场复苏难度很大，今年的房地产市场最大的灰犀牛会来自疫情是否有二次高峰和相比过往多出的信用修复。

12月克而瑞详细数据-万科

一、1~12月累计值：

万科1~12月累计销售额为4202.2亿元，同比2021年同期下降32.26%，同比2020年同期下降40.06%，同比2019年同期下降33.43%；和1~11月(-34.37%)相比，同比下滑程度稍有收窄；

1~12月累计全口径销售额，及同比往年数据

历史全口径销售额、同比增速及权益占比数据

二、12单月：

万科12月单月销售额为434.5亿元，同比2021年同期下降6.01%，同比2020年同期下降55.94%，同比2019年同期下降23.64%；和11月(-45.33%)相比，同比下滑程度巨幅收窄；

12月全口径销售额，及同比往年数据

历史全口径销售额、同比增速及权益占比数据

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12月克而瑞详细数据-碧桂园

一、1~11月累计值：

碧桂园(02007) 1~12月累计销售额为4643亿元，同比2021年同期下降38.81%，同比2020年同期下降41.14%，同比2019年同期下降39.82%；和1~11月(-39.47%)相比，同比下滑程度稍有缩小；

1~12月累计全口径销售额，及同比往年数据

历史全口径销售额、同比增速及权益占比数据

二、12月单月：

碧桂园12月单月销售额为230.1亿元，同比2021年同期下降22.79%，同比2020年同期增加24.45%，同比2019年同期上升15.11%；和11月(-28.17%)相比，同比下滑程度有所收窄；

12月全口径销售额，及同比往年数据

历史全口径销售额、同比增速及权益占比数据

三、其他主要房企排名

1~12月累计值：

12月单月：

百强销售附录

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