房地产概念股
一个很流行的观点是，为啥房价高，是因为地价高，地的价格太高了？那实际是这样么？地价整体来说很高么？看看下面这张表，重庆这种地方卖地收入下降72%，地方财政如何支撑？
2021年统计局的公开数据，全国全年卖地收入87051亿，卖地成本77540亿，最大地产商的利润只在其中赚了一万亿（用来补贴其它支出），利润率只有不到11%的利润率，跟很多人想象中的卖一块地就暴利的情形差距比较大（北上广深杭可能是这样，但全国来看肯定不是这样），至于那77540亿的收地成本有哪些，大家可以去自行百度。
11%的利润率，这就是地价下降的空间（去年以来许多城市的地价下降都不止这个数了吧）。不能亏本卖的，亏本卖越卖越穷，有那么多城投的借款，那么多地方刚性支出。。。所以理论上全国地价下降的空间不会超过11%太多。需求不好，原来的价卖不掉那么多，怎么办？就只能少卖了，少卖总比亏钱卖好。所以市场的土地少了，房子少了，供给少了，供需逆转了，新房价格还就是没降多少，甚至很快又涨了。
咋降么?现在房子的所有环节都在成本价供应，再降就亏钱了，供地的没法供，盖房的没法盖了，只要供应上市的就得那么个成本。
就是这么个情况，除非很多大前提改变了，否则大家指望地价大幅下降，新房价格再大幅下降，我看是指望不大。（注：说的都是全国的整体房价）
深圳是全国房价最高，地价最贵，理论上市土地利润率最高的地方哈，在地价最高的21年，深圳全年土地出让实际总收入1,802.65亿元，实际总支出1,002.19亿元，全市土地出让收支结余800.46亿元。所以在21年地价高的时候土地利润率是44%。极限的角度简单测算下，深圳市政府保本卖地，假设21年卖6万一平的土地（地产商也不赚钱，上市房价7万），今年政府一分钱都不多收，保本出（实际中当然是不可能的），地价可以降到3.36万。房价降到4万5左右，这就是底价了，已经是所有环节都做雷锋不赚钱的保本价了。至于土地成本为什么那么高，有没有下降空间，大家可以百度后去仔细研究，我认为大前提不变的情况下，不光没有下降空间，而且还会随着通胀稳步上升。
土地使用权成本构成基本上由以下方面构成
1、土地费用指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。
2、基础设施费一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。
3、配套设施费一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费，即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。
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