房地产概念股

很多房企，2021年的销售额比2020年略有下降，2022年同比2021年，则是大幅下滑。房企的结利周期大部分保持在两到三年，2022年的结算是以2019年或2020年销售的房源为主，所以未来两年房企财报上的业绩都不会好看。如果2022年年报业绩尚可，2023年和2024年的年报发布时，业绩增速就必然会大幅下跌。

在今年各家房企业绩普遍较差的背景下，跌个百分之二三十，市场会觉得还算正常，这样明后年的同比增速就做上来了，尽管利润金额其实并不好看。反过来，如果今年业绩正常做，会短暂地让市场以为企业基本面不错，但明后年同行的业绩增速都是大涨的时候，这家房企的增速就会明显落于下风。

这就是朝三暮四和朝四暮三的区别，本来确实差，但差和更差之间还是能够合规调节的。对2022年房企年报，大家还是不要抱太多美好愿望吧。资金看得也并不是当下数据，关键还是月销，尤其是二三月份的月销能否同比大增，这才是决定地产股走势的关键。

年报大多数是在3月份发布，但本月开始，就会有企业陆续发布业绩预告，做好天雷滚滚的准备。

先回顾下近期地产政策“四支箭”

两个月内，政策利好频出，可见保地产决心之大，地产板块也是大阳线不断，猪突猛进。金融资本的信心仿佛又回来了，让地产人看到了曙光，但是产业资本还在用脚投票，降本增效动作不断。诸多房企仍然要向管理要效益，组织架构调整也都向着化债、保销售、保交付倾斜。

第一支箭：信贷和债券支持政策，2022年11月23日，央行和银保监会正式发布金融支持房地产行业“16条”新政，新政从保持房地产融资平稳有序、“保交楼”、受困房企风险处置、保障消费者合法权益、调整部分管理政策、住房租赁金融等六个方面，对房地产行业融资进行全面支持。

第二支箭：为民营房企增信发债，2022年11月8日，中国银行间市场交易协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

第三支箭：重启涉房上市公司股权融资通道，2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

第三支箭：市场需求端发力，2023年1月6日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

宏观层面来看，前三支箭是在供给端发力，救房企，保供给；

第四支箭：是在需求端发力，未来潜在的工具包：降首付，降利息，降契税，降个税等等，具体能有多大力度取决于市场的信心恢复。

政策上供给侧和需求侧同时发力，但是地产行业属于长周期行业，且不说政策底到市场底的传到需要以年为单位的调整时间，如果剥离房子“炒”的金融属性，回归商品供需关系的常态，泡沫顶点积攒的产能还需要在“保教楼”任务完成后慢慢出清，从20年底开始的暴雷潮算起，正常楼盘施工时间需要两年，在资金短缺的情况下，三四年很正常，五年也不稀奇，23、24年还会是出清阶段

保利发展

保利发展(SH600048)本周四大晚上的发了业绩公告，22年营收小幅下滑1.37%，归母净利润大幅下滑33.17%。

看上去像是也“爆雷”了，实则也在意料之中：地产的业绩是可以合理调节的，先结算哪块地，是否要减值，减值多少等等都存在一定的调节空间。

之前就疑惑，为何万科、招商蛇口这些房企进行大幅减值时，保利却一直保持稳健，几乎在减值上没有大的动作，且毛利率也基本维持在高位（前三季为24.48%），终于到某个时间点还是要来“还账”了。

按照保利公告的说明，主要是受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少；正式年报时可再关注是否有大幅减值，是否有“洗澡”嫌疑。

1、地产股不仅仅是今年，未来两到三年的业绩都不会好，这是明牌，这也是股价低迷的原因。但公司是公司，股票是股票，市场现在的关注点，是2023年地产销售会不会有明显起色，业绩问题都在价格里了；

2、保利的结利周期要慢一些，基本面也不比其他头部央国企更差，只是显露的晚。看看万科、招商蛇口、华润、中海这些头部企业，业绩大幅下跌后的股价走势，也就理解保利未来的股价动态了；

3、保利的股价从11月初以来，回升的速度明显较慢，大大落后于万科、华润、中海，市场已经透支了这份利空；

4、保利125亿增发，价格不能低于每股净资产的16.42元，周五收盘价是16.36元，这个增发会发不出去吗？

5、地产需求端的支持刚刚开始，作为行业未来的销售领头羊，保利近两年在销售业绩和土储积累方面都处于行业领先地位，是需求端复苏最大的受益者之一。

这次营业收入同比是下降的，一部分原因在于去年疫情影响了工期，但这些已售未结对后期业绩的支持不言而喻，一次性财务出清，后面轻装上阵吧

房地产概念股

一、业绩-累计

22年营收2811.11亿，同比微降1.37%；归母净利润183.03亿，同比大幅降低33.17%。

二、业绩-单季

22年Q4营收1246.73亿，同比降低14.94%；归母净利润52.09亿，同比巨幅降低62.27%。

从单季来看，无论是营收还是归母净利，增速都处于明显的下行趋势，归母净利润的增速下滑速度尤为明显。

万科

保利“爆雷”后，作为总是和保利PK的对手，万科A(SZ000002) 是否也会业绩爆雷呢？

从下面的万科前三季的业绩数据来看，结论是不会：万科的归母净利润大概率能够实现正增长，小概率微幅下跌，大幅下跌的概率几乎为0。

最主要的原因是，21年Q4时，万科企业(02202) 已经“爆雷（按祝九胜在业绩会中的话来说是“冲凉”）”过了，大幅减值导致21年全年的归母净利润仅225.24亿，同比大幅下降45.75%；

同时带来的结果是22年可以轻装上阵，为22年提供了低基数；

22年前三季万科的归母净利润已经为170.50亿，Q4的归母净利润只要超过54.74亿就可以实现正增长，而从历史上来看，Q4向来是地产利润结算的大季，归母净利润超过54.74亿是大概率事件，即使达不到也不会差太多。

一、业绩-累计

二、业绩-单季

附：销售、存款、出生率数据统计

居民存款

商品房成交量

商品房成交面积

二线城市情况

三线城市情况

百城样本住宅价格

出生人数增长率

房地产概念股

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