未来几年8%左右就是保利乃至整个房地产行业的净利润率
去年的倒数第二天，保利公布了一份非公开发行股票的预案，时隔近8年再一次进行股权融资。有媒体整理了募集资金拟投资项目净利率的情况，14个项目合计净利率预计为8.30%，其中仅有“广州保利和悦滨江”项目的销售净利率超过了10%。要知道，保利最近5年的净利率都超过了13%，2020年更是达到了16.47%。都知道房地产日薄西山，难道已经到了这样的地步？
作为一个持有保利多年的股东，赶紧去看了下8年前那份定增预案（《保利房地产（集团）股份有限公司2015 年非公开发行 A 股股票预案》）。
总共11个项目，同样大多集中在一二线城市，合计净利率预计为12.31%，大多数项目的开发结束日期都在2017-2018年，而那两年保利的净利润分别为13.45%和13.44%。可见，保利的投资回报测算还是基本靠谱的，甚至趋于保守。而在最新一期的定增预案中，14个项目绝大多数都是在2024-2025年间交付，也就是说，未来几年8%左右就是保利乃至整个房地产行业的净利润率。
从房屋新开工面积、竣工面积、销售面积这三个指标来看，17到21年几乎可以说是房地产“最后的辉煌”。自古以来消费者买房都是买涨不买跌，这几年间买房的朋友可以回头看看自己的房贷利率。
2020年，“三道红线”的出台，原本依赖债务野蛮扩张的房企资金链骤然紧张。据不完全统计，截止2022年的6月份，2021百强房企中有近三分之一都遭遇了债务违约或是已经“暴雷”，可以说是房地产企业的至暗时刻。优秀如中海、华润、保利，事实上资金链也同样不宽裕，比如保利剔除预收款项后的资产负债率达到67.76%，接近70%的红线，意味着债务增量空间已所剩无几，这也正是保利需要依靠实控人进行增发的原因。
那这是不是意味着房地产企业就没有投资机会了呢？
根据国家统计局的数据，2022年全国商品房销售额13.33万亿，而保利全年销售额不到3000亿，市场份额不到2.5%。事实上，近十年房地产行业的马太效应非常明显，头部前5和前10的企业销售金额占全行业的比重都接近翻倍。房地产市场份额往头部集中是大势所趋，逻辑很简单：如果保利们融资都开始出现困难，那别的二三流企业肯定更加困难，死道友不死贫道。未来即使房地产市场规模越来越小，但只要头部企业能够稳步提升市场份额，就仍值得投资。
此外，自去年开始，国家对于房地产的呵护几乎可以用“无微不至”来形容，房地产被顶层放在了史无前例的重要位置上，具体这里就不展开了，这时候请买房的朋友再看看当前的房贷利率。
关于本次定增价格
再回过头来说说这次定增，方案中关于发行价格的原话是：本次非公开发行的发行价格应不低于定价基准日（即发行期首日）前20个交易日发行人股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。而保利经审计的最近一期财报为2021年年报，每股净资产为14.78元，也就是说即使方案现在光速通过，价格也不会低于14.78元（基本不可能）。而3月31日保利就会公布2022年财报，考虑到去年三季报每股净资产为15.26元，所以大概率定增价格会在15块以上。
从发行对象来看，原文为：本次发行的发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）的特定对象，其中，保利集团拟以现金方式认购本次向特定对象发行A股股票金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。按每股14.78元、保利集团认购10亿元计算，共计得股约6766万股，而此次融资方案定增不超过8.2亿股，保利集团仅占8.25%。定增之前，保利集团通过直接或间接持有保利发展40.5%的股份，定增后将被稀释到38%~38.5%之间。看来保利集团认为股权占比维持在高水平有利于“维持国有资产股权格局的合理稳定”
保利发展23-2月的销售和拿地数据整理
表格区：销售金额：单月342.84亿，同比增42.98%，环比增16.04%，累计638.29亿，同比增22.09%；销售面积：单月203.41万平，同比增35.51%，环比增10.58%，累计387.35万平，同比增15.33%；销售单价：单月16855元/平，同比增5.52%，环比增4.93%，累计16478元/平，同比增5.86%。因春节节点扰动，前2月累计同比的重要性远远高于单月数据。
权益拿地金额：单月116.11亿元，同比减12.18%，累计116.11亿，同比减44.45%；权益拿地面积：单月46.33万平，同比减35.02%，累计46.33万平，同比减61.61%；拿地单价25064元/平，累计单价25064元/平。
116亿如果转换成货值应该在200亿左右吧，但在克而瑞的新增货值表中只有44.2亿。差异或者是克而瑞统计不全，或者是土拍的时间在今年之前。
选支付款项最大的两家查一下，是什么问题。
1、广州市天河区科韵路西侧地块；
下图这块地是20年7月的
从21年报和22年中报看，这块地已经全部处于在建中，看来不是这家。下面这块应该是了。23年1月拿到的地，保韵置业是保利发展的全资孙公司。
2、西安市长安区航天北路北侧地块；
从克而瑞的数据看，12月的单月货值为245.4亿，保利的月报拿地为110.71亿，难以比较是否包含15.9亿拿地产生的货值。
综上，克而瑞1-2月的货值计算并没有包含天河的地块，是否包含其它几块，有兴趣的球友可以自己算算。如果说克而瑞对万科的统计数据有差错，是因为支付延迟造成，因而有其合理性，但保利的拿地数据是公开的，而且在1-2月范围内的，这就不应该了。总之，机构的数据也就只能作为参考，不能全信。
可视化区
2月单月比克而瑞高2.8亿，克而瑞数据与实际数据的偏离率为-0.8%，经修正后的数据显示2月同比为正43%（如下图橙色折现），前值计算为41.6%（见克而瑞23-2数据）。
如前文所述，鉴于今年春节在1月份，是本世纪最早的春节（同2004年，比1966年也只早了1天），而去年春节为2月，单月计算有失偏薄，另外，1月还叠加疫情过峰及市场不景气等因素，数据低有一定逻辑，前两月的累计数据更有价值。累计签约金额同比看为22.09%，略高于克而瑞的21.5%数据。
拿了4块地，2月拿地强度35.6%，1-2月累计拿地强度19.1%
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